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买房族扎心！87%业内人士看涨今年房价
尽管面临利率上升和生活负担加重的双重压力，澳洲房地产及金融专业人士对今年的房价前景依然表现出强劲的信心。
数据分析公司Cotality在周三发布的《解码 2026》（Decoding 2026）报告中指出，澳洲房市正呈现分化态势：新州与维州市场表现平稳，而昆州、西澳及南澳的中端市场则异军突起。
受澳洲储备银行（RBA）今年可能加息的预期影响，市场情绪较2025年有所降温。回顾2025年，三次降息曾直接推动全国住宅价值飙升8.6%。
而在本次针对1100多名行业精英的调查中，87%的受访者预计房价将持续上涨，其中44%的人认为涨幅将突破 5%。
针对全澳最贵的悉尼市场，Cotality研究总监Tim Lawless指出，尽管悉尼对利率变动极为敏感，但市场情绪依旧积极，其未来走向将高度依赖RBA的政策举措。
房地产集团BresicWhitney总监Shannan Whitney表示，虽然购房者负担能力已接近极限，且地缘政治的不确定性对市场产生了一定冷却作用，导致买卖双方均持谨慎观望态度，但悉尼房价预计仍将保持稳固增长，整体市场趋于平衡。
受联邦政府针对首次置业者扩大的“5% 首付担保计划”推动，悉尼中低端市场的表现目前优于高端市场。
尽管逾七成中介报告该计划带动了交易活跃度，但由于房价飞涨，全澳仅剩不到一半的区中位价能符合该计划的价格上限要求。
与此同时，墨尔本房市在结构性利空因素下表现相对疲软。高额房产税抑制了投资者的入市欲望，加之州际迁入人口减少，使得当地房价保持了相对的可负担性。
相比之下，昆州、西澳和南澳则延续了近年的强劲势头。Lawless分析认为，这主要得益于大量的境内移民涌入、较悉尼更优的性价比，以及持续存在的住房供应短缺，这些因素正共同支撑着这些地区房价的持续走高。
02
布里斯班入门级房产竟比悉尼还少！$50万以下房源仅剩3.2%
随着房价节节攀升，布里斯班的首置业者再次面临重击。
Foundit的最新报告显示，尽管悉尼整体房价依然维持高位，但在“入门级”房市，布里斯班的门槛已反超悉尼。
数据显示，在过去一年，大布里斯班地区仅有3.2%的房产成交价低于500000澳元，而这一比例在大悉尼地区为4%。
据了解，这些极少数的低价房源主要集中在布里斯班CBD、Woodridge及Beenleigh地区，且多为公寓或联排别墅。
值得关注的是，曾经的房价实惠的Woodridge涨势惊人。Domain数据显示，在截至2025年12月的5年内，该区整体房价上涨203.4%，至607500澳元。
尽管上周再度加息，但期待布里斯班房市降温的买家可能要大失所望。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，布里斯班拥有更强劲的经济基础，其房价表现并不像其它城市那样容易受到单一利率上调的影响。
在Domain网站的搜索结果中，以下是近期以低于500000澳元价格售出的部分房产。
CBD：一居室公寓售价310000澳元
Kangaroo Point：一居室公寓售价305000澳元
Stafford：带院子的一居室别墅售价455000澳元
Wakerley：单身公寓售价365000澳元
Acacia Ridge：一居室公寓售价450000澳元
03
全澳最适合首次置业城市曝光！$50万也能买好房，专家教你怎么挑
墨尔本被评为全澳最适合首次置业者的首府城市。针对如何以75万澳元或更低的价格买到心仪住房，多位地产业界专家分享了实用的实操建议。
房产科技与研究平台Found It对2025年房地产销售的分析发现，墨尔本当年售出的房屋中，有近一半的价格在750,000澳元或以下。
墨尔本目前自封为全澳最适合首次置业者的城市，市面上拥有数千套处于可负担价格区间的房源。
然而专家指出，只有那些在“啤酒预算”下愿意放弃追求“香槟生活”的买家，才能在当前市场中占得先机。
去年，墨尔本全市成交的房产中，有近一半的价格低于75万澳元，其中大多为市中心的公寓及单元房。
房产数据公司PropTrack的12月房价指数进一步揭示了澳洲各大城市房价走势的分化。
房产科技与研究平台Found It分析显示，墨尔本是目前少数仍保留良性入门级市场的首府城市之一。分析师 Kent Lardner 表示，墨尔本通过增加高层住宅供应，在一定程度上缓解了住房负担问题。
Kent Lardner 补充道，近年来墨尔本市场在投资者眼中热度有所下降，这种竞争的减少反而为首次置业者创造了绝佳机会。
在各大首府城市中，墨尔本对首次置业者而言性价比最高，且领先优势相当明显。
PropTrack数据显示，墨尔本约有60个区的房屋中位价在70万澳元或以下，其中包括Broadmeadows、Hampton Park、Frankston North、Melton、St Albans、Wallan和 Werribee。
Advantage Property Consulting总监兼置业代理Frank Valentic建议，预算在70万至75万澳元之间的买家，可重点考虑Werribee、Deer Park 以及Sunshine等区，但需警惕个别犯罪率较高、安全性欠佳的外北和外西区。
在购买低价房产时，Frank Valentic强调精挑细选地理位置和房屋朝向至关重要。
他建议遵循“买整条街上最破的房子”原则，并提倡在不熟悉的新城区先租房居住，以避免因盲目购房导致后期亏损转售。
针对向往市中心生活的买家，他建议选择内城或中环区域带有户外院子的单元房，而非高层公寓。
他指出，“土地永远是王道”，拥有土地所有权的房产在未来更有可能实现良好的价格增长。
此外，Valentic 提醒在购买分契式公寓时应仔细核查条款。
他建议买家务必咨询业主协会经理，确认是否存在高额的物业费或即将进行的特别征费项目，并确保车位和院子都在房屋所有权证书上。
OBrien Frankston的Mark Burke则提到，在Frankston North等地，买家依然能找到大量低于75万澳元的优质砖屋。
这些房产不仅距离海滩和交通枢纽仅几分钟路程，且地块宽大，具备在后院加盖另一栋住宅的潜力。
但Burke同时也发出警告，预算有限的买家不能期望过高。
他直言，购房者必须接受“啤酒预算”与“香槟品味”之间的现实落差，先迈出置业的第一步，而非指望起步即在巅峰。
04
穿越周期！19 亿澳元资产组合逆势增长，写字楼 REIT 吹响复苏号角
Centuria Office REIT（Centuria 写字楼房地产投资信托基金）是一家在澳交所上市的地产商，旗下资产组合规模达 19 亿澳元。尽管当前写字楼市场空置率持续攀升，且澳大利亚央行于本周再度加息，该公司仍宣布中期盈利及物业估值实现增长，并自信已走出受重创的写字楼行业低谷。
作为本轮业绩季首批发布财报的房地产投资信托基金（REITs）之一，Centuria 旗下这支基金的财务表现备受市场关注。在高利率与疲软需求的双重冲击下，写字楼市场成为商业地产中受影响最严重的领域。
本周，市场逆风再度显现：澳大利亚央行行长米歇尔・布洛克（Michele Bullock）在董事会决议加息时释放鹰派信号。与此同时，澳大利亚地产委员会本周发布的数据显示，各大首府城市核心市场的写字楼空置率持续上升。
基金经理张贝琳达（Belinda Cheung）坦言市场整体面临挑战，但坚信 Centuria 基金的资产组合具备韧性。其团队近期完成了史上第二大规模的租赁交易，在该基金持有的 19 处物业组合中，锁定了超过 10% 面积的租户。
这支上市基金 2026 年中期业绩的其他亮点还包括：以高于账面价值 12.5% 的价格出售了一处悉尼写字楼；实现连续第二个季度资产组合估值增长，估值提升 4280 万澳元，这一增长得益于租金上涨的支撑。
“强劲的租赁表现、资产处置以及估值增长这三大信号，表明写字楼市场正在复苏，我们已经度过拐点，步入复苏通道。” 张贝琳达向《澳大利亚金融评论》表示。
尽管地产信托基金对利率变动尤为敏感，但张贝琳达及其团队对本周 25 个基点的加息举措从容应对。该基金已通过对冲操作覆盖 78.5% 的借款，以此抵消加息带来的潜在影响。不过，该基金的资产组合杠杆率仍处于 44.9% 的相对高位。
“我们对利率波动的敞口风险可控。” 张贝琳达表示。这支上市基金重申了 2026 财年每单位 11.1 至 11.5 澳分的盈利指引。
张贝琳达同时对出租率达 91% 的 COF 资产组合充满信心，认为其能够抵御整体市场走高的空置率。她指出，写字楼整体吸纳量（即净吸纳量）正在上升，且甲级写字楼的表现依旧稳健。
澳大利亚地产委员会截至 1 月份的半年数据显示，中央商务区及非中央商务区的写字楼空置率均有所上升。其中，非中央商务区空置率从 17.3% 升至 18.5%，涨幅高于中央商务区（从 14.3% 升至 14.8%）。
墨尔本仍在应对疫情长期封锁的后续影响，是全国空置率最高的中央商务区，空置率从 17.8% 升至 19%。即便写字楼价值与需求明显回暖的悉尼，空置率也小幅上升至 13.8%。
地产委员会首席执行官迈克・佐尔巴斯（Mike Zorbas）对数据持乐观态度，将空置率上升归因于需求疲软前已规划的新增供应入市。
“全国范围内，我们看到的空置率上升是由供应驱动的，这些项目三年前启动，且大多已完成预租。” 佐尔巴斯表示。
“本轮周期新增项目的收尾阶段推高了主要市场的空置率，而市场对高品质写字楼空间的需求持续改善。”
世邦魏理仕（CBRE）本周发布的另一项数据也为乐观前景提供了支撑：截至去年年底，澳大利亚写字楼转租面积降至五年来最低水平。
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